Les améliorations locatives sont les modifications apportées à un bien locatif, afin de répondre aux besoins d’un locataire. Il peut s’agir de diverses améliorations telles que l’installation de cloisons, le changement des revêtements de sol, l’éclairage ou même la peinture. Les améliorations locatives ne surviennent que lorsque le locataire les paie lui-même.
Dans le cas où la personne qui est propriétaire des lieux apporte des améliorations, on parle d’amélioration des immobilisations. Les travaux et l’amélioration que le bailleur (propriétaire) entreprend pour améliorer le bien dépendent de la façon dont il veut rendre le bien commercialisable. Si le bailleur ne fournit pas de soutien financier pour apporter des améliorations, le locataire (preneur à bail) devra en supporter le coût et apporter les améliorations nécessaires selon son besoin.
Traitement comptable
Puisque ces améliorations locatives fournissent des avantages à long terme, le locataire ne peut pas les comptabiliser comme une dépense dans l’année où il les subit. Le preneur doit donc les traiter comme des dépenses en capital et les amortir au fil du temps.
Doit-on les amortir ou les déprécier ? Techniquement, le preneur n’a qu’un droit incorporel d’utiliser le bien pendant la durée du bail. Et, les droits incorporels sont amortis (et non dépréciés) en comptabilité. De ce fait, techniquement, le preneur devrait aussi l’amortir. Cependant, il n’y a pas d’effet réel à utiliser l’amortissement plutôt que la dépréciation dans le cas des améliorations locatives.
Amélioration locative selon les GAAP
Le traitement comptable des améliorations locatives est similaire à celui des immobilisations. Le locataire doit amortir le coût d’achat de l’amélioration sur la durée de vie utile de l’actif en question.
Pour l’amortissement, la première chose que le locataire doit estimer est la durée de vie utile des améliorations. Ensuite, il faut comparer cette durée de vie utile avec la durée du bail. Les PCGR recommandent d’utiliser la méthode linéaire pour l’amortissement jusqu’à la durée de vie utile ou la durée du bail, selon ce qui est le moins élevé.
Règles avec l’amortissement des améliorations locatives
Les PCGR associent les règles suivantes à l’amortissement avec l’amélioration locative :
La base de vie utile : si l’on estime que l’amélioration locative a une durée de vie utile inférieure à la durée du bail associé, alors l’amortissement de l’actif doit se faire sur la durée de vie utile.
La base de la durée prolongée du bail : dans le cas où le preneur prévoit une prolongation ou un renouvellement du bail, il peut prolonger la période d’amortissement pour couvrir la durée supplémentaire du bail, dans la limite de la durée de vie utile de l’actif.
