Signification de la réévaluation des actifs immobiliers

La réévaluation des actifs fixes ou immobiliers est entreprise pour déterminer la valeur actuelle des actifs détenus par l’organisme. L’organisation effectue cette activité en plus de la dépréciation habituelle que subit un actif au cours de sa vie utile. Selon les normes IFRS, il faut enregistrer les immobilisations initialement au coût, mais par la suite, on peut réévaluer soit au modèle du coût, soit au modèle de la réévaluation.

Objectif de la réévaluation des actifs immobiliers

L’une des principales raisons d’effectuer régulièrement une réévaluation est de déterminer la juste valeur marchande de l’actif. En dehors de cela, ci-dessous mentionnées sont les raisons de la réévaluation des actifs immobiliers :

• présenter la valeur réelle et juste aux parties prenantes ; 
• pour la négociation de la valeur réelle et juste avant d’entreprendre toute fusion et acquisition ; 
• le vrai retour sur le capital employé par une organisation dans l’entreprise ; 
• la fourniture de fonds nécessaires dans l’entreprise pour le remplacement des anciens actifs à la fin de leur vie utile. Cela est nécessaire pour les reconstituer avec de nouveaux actifs ; 
• vente d’un actif ou d’un groupe d’actifs ; 
• la conformité réglementaire impose également la réévaluation des actifs de temps en temps.

Entrée de journal pour la réévaluation des actifs immobiliers

Prenons le cas d’une entreprise qui a maintenu les actifs au coût jusqu’à présent. Le 31 janvier 2018, elle a décidé de réévaluer les actifs. Le coût d’acquisition initial de l’actif était de 30 000 € et sa valeur comptable à ce jour est de 20 000 €. La valeur réévaluée de l’actif au 31 janvier 2018 est de 25 000 €. Selon les normes IFRS, la réévaluation à la hausse n’est pas un gain dans le cours normal de l’activité et nous l’enregistrons donc dans le compte “ écart de réévaluation ”.

Amortissement post réévaluation

En post réévaluation, le montant réévalué est la nouvelle base de calcul de l’amortissement sur le solde de la durée de vie utile du bien. Dans ce cas, les 25 000 € correspondent à la valeur sur laquelle l’amortissement sera calculé.

Dépréciation post réévaluation de l’actif

En cas de réévaluation à la baisse après la réévaluation à la hausse précédente, nous devons d’abord imputer le solde figurant au bilan à l’excédent de réévaluation. En dehors de cela, s’il existe un excédent, nous l’imputerons ensuite au compte de résultat en tant que perte de valeur. Par exemple, le 31 janvier 2019 si elle réévalue l’actif et découvre que la juste valeur est de 22 000 €. Ici, la valeur comptable moins l’amortissement sur 1 an se monte à 23 560 €. La valeur comptable dépasse maintenant la juste valeur et doit donc être réduite d’autant. Nous avons déjà un solde de 5 000 € dans l’excédent de réévaluation donc aucun d’impact ne sera perceptible sur le compte de résultat. 

Méthodes de réévaluation

Méthode d’indexation

Dans le cadre de la méthode d’indexation, des indices sont appliqués au coût de l’actif pour obtenir le coût actuel. Ces indices sont publiés par l’autorité XXX pour effectuer la réévaluation des actifs.

Prix actuel du marché

• réévaluation du bâtiment : les évaluateurs immobiliers procèdent à l’évaluation des bâtiments de temps à autre ;
• réévaluation du terrain : les courtiers, les évaluateurs agréés et les agences d’évaluation effectuent l’évaluation des terrains en fonction des estimations de prix disponibles sur le marché ;
• biens, installations et machines : l’estimation des biens, des installations et des machines est effectuée sur la base des détails des coûts pris auprès du fournisseur. Parfois, ces détails peuvent ne pas être disponibles en raison de la fermeture des entreprises du fournisseur, de la vétusté des machines, des changements dans les exigences du marché, etc. Dans ce cas, l’évaluation est effectuée sur la base de la valeur du nouvel actif similaire par rapport à la durée de vie utile restante de l’actif donnée sur la durée de vie utile globale de l’actif ;
• réévaluation sélective : selon cette méthode, seul un actif spécifique dans une catégorie d’actifs ou un groupe d’actifs à un endroit spécifique est réévalué. Cependant, en raison de cette pratique, seule une catégorie spécifique d’actifs ou des actifs à un endroit spécifique sont réévalués, ce qui conduit à ce que peu d’actifs soient présentés à des montants réévalués et le solde aux coûts historiques. Cette méthode n’est donc pas recommandable dans le cours habituel des affaires.

Considérations avant d’entreprendre une réévaluation

• nous faut-il une réévaluation ? 
• quels sont les actifs qui doivent être réévalués ? 
• méthode de réévaluation ;
• directives à suivre lors de la réévaluation ;
• durée de réalisation de la réévaluation.

Réévaluation des actifs immobiliers : IFRS contre GAAP

Les normes IFRS permettent d’enregistrer l’actif au coût ou à son montant réévalué. Ainsi, en cas de réévaluation, elle doit être appliquée à la catégorie complète des actifs, car elle ne permet pas de réévaluation sélective. Alors que les GAAP permettent d’enregistrer l’actif au coût uniquement. Pour les installations et les biens également, les IFRS permettent l’utilisation du modèle de coût et de réévaluation tandis que les GAAP n’autorisent que le modèle de coût. Sur une réévaluation à la hausse, les IFRS permettent son impact sur l’excédent de réévaluation. Sur une réduction ultérieure, il faut d’abord mettre à zéro l’écart de réévaluation, puis transférer seulement le solde au compte de résultat. Dès lors, le traitement sous IFRS est complexe, il recommande donc de procéder à une réévaluation une fois tous les trois à cinq ans avec l’aide d’un expert. La dépréciation des actifs diffère également dans le cas des IFRS par rapport aux GAAP. Selon les GAAP, dès qu’une dépréciation de l’actif survient, il faut imputer dans le compte de résultat. Cela ne peut pas être inversé. Alors qu’en vertu des IFRS, après une réévaluation à la baisse, si une réévaluation à la hausse se produit, alors la récente charge dans le compte de résultat peut être inversée. Toutes les charges de révision majeures sont imputées aux dépenses dans le cas des GAAP. Les IFRS permettent de les ajouter au coût de l’actif.

Conclusion

Le traitement selon les PCGR est très strict pour les immobilisations par rapport au traitement selon les IFRS. Cela s’explique par le fait que les IFRS permettent de tirer parti de la réévaluation des actifs, tandis que les PCGR ne le permettent pas. Alors que le passage initial des GAAP aux IFRS entraînera beaucoup de changements au niveau de la base, il sera bénéfique à long terme compte tenu des avantages.